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ÚLTIMOS CRITERIOS DEL TS SOBRE DISTRIBUCIÓN DE GASTOS EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Como es conocido, el Tribunal Supremo había declarado el carácter abusivo de las cláusulas de los préstamos hipotecarios en las que se imponían al deudor todos los gastos, pero sin definir las consecuencias concretas de la ineficacia.

Estas lagunas se han disipado hoy en gran medida. A comienzos de enero de 2019 el Tribunal Supremo ha dictado varias Sentencias (44/2019, 46/2019, 47/2019 y 49/2019) en las que ha clarificado esta importante cuestión.

De estas Sentencias podemos extractar las siguientes pautas que, por ahora, deben considerarse definitivas:

A.- Efectos de la declaración de abusividad sobre los gastos notariales y de registro de la propiedad.

El TS afirma que tratándose de pagos que han de hacerse a terceros, como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario, la declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros dejen de percibir lo que por ley les corresponde. Aplicando el artículo 6.1 de la Directiva 93/13 entiende que “debe imponerse a la entidad prestamista el pago al consumidor de las cantidades, o parte de ellas, que le hubiera correspondido pagar de no haber mediado la estipulación abusiva”.

A continuación, el TS precisa la forma concreta en que han de distribuirse los gastos entre las partes:

1.- Arancel notarial:

– Escrituras de constitución y modificación de préstamo hipotecario: el TS entiende que la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de matriz deben distribuirse por mitad.

– Escrituras de cancelación de hipoteca: el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

– Copias: la solicitud determina el interés, por lo que deberá abonarlas quien las solicite.

2.- Arancel registral:

Corresponde al banco, porque la hipoteca se inscribe a su favor.

3.- Gestoría:

El pago de los gastos de gestoría (aportación de la documentación preparatoria a la notaría, pago de impuestos, presentación en los registros) corresponde a las dos partes por mitad, porque las gestiones complementarias de la escritura se realizan en interés de ambas.

4.- Impuestos:

Reiterando su criterio anterior, el TS recuerda que el pago del ITPAJD corresponde al prestatario. Como es sabido, el Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre ha ordenado que el pago del impuesto corresponde a los bancos. En las sentencias citadas, el TS se preocupa de precisar que esta norma solo es aplicable a los contratos de préstamo celebrados después de su entrada en vigor, por lo que no lo es a los préstamos anteriores a ese momento.

B.- Comisión de apertura:

La STS 44 /2019, de 23 de enero, en apretada síntesis, rechaza el control de contenido sobre la comisión de apertura y también afirma que es muy difícil que no supere el control de transparencia a la vista de las disposiciones que la regulan, siempre que queden cumplidas sus exigencias.

El TS considera que la comisión de apertura junto con el interés remuneratorio constituyen las dos partidas principales del precio del préstamo. Rechaza el control de contenido y excluye expresamente la posibilidad de que los Tribunales puedan decidir sobre el importe de la comisión de apertura sobre la base de una pretendida necesidad de proporcionalidad entre el coste del servicio y el importe de la comisión de apertura, al entender que significaría un control de precios excluido por las Directivas comunitarias (art. 4.2 de la Directiva 93/13).

Con relación al control de transparencia, señala el TS que la comisión de apertura se rige por normas tanto de la Unión Europea como de Derecho interno que tienden a asegurar su transparencia, como son la inclusión en el cálculo de la tasa anual de equivalencia (TAE) y en la información precontractual (FIPER) que necesariamente deben proporcionar las entidades bancarias a sus clientes antes de la suscripción de las escrituras públicas. El TS concluye afirmando que en el caso enjuiciado no existen dudas razonables sobre el carácter transparente de la cláusula: “Son razones que sustentan la transparencia de esta cláusula que es de general conocimiento entre los consumidores interesados en contratar un préstamo hipotecario el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

En resumen, cumpliéndose estos requisitos, como ocurre generalmente en la práctica, difícilmente la comisión de apertura podrá ser declarada ineficaz por falta de transparencia.

Estas son las conclusiones a las que llega el TS sobre la base de la legislación vigente en la actualidad. Lógicamente, estas pautas habrán de incorporarse a las escrituras que documenten préstamos hipotecarios que se vayan suscribiendo en adelante. Pero importa destacar que, como reconocen expresamente las sentencias citadas, estos criterios de distribución de gastos pueden ser modificados por lo que decida el legislador. En este sentido, interesa destacar que los criterios de distribución de gastos establecidos no son exactamente iguales a los que se determinan en el Proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que actualmente se tramita en el Parlamento. Habrá que esperar a que se apruebe el texto final para ver el criterio que finalmente prevalecerá.

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